לאחרונה התקבלו שתי החלטות משמעותיות המשליכות על אופן חיוב יזמים בהיטל השבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
כידוע, הוראות החוק מעניקות פטור מהיטל השבחה בגין בניית 2.5 קומות במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית ע"פ הוראות תמ"א 38 ואולם הועדות המקומיות פרשו את ההוראה בצורה מצומצמת כך שבפרויקטים במסלול של חיזוק, בהם קיימת בבניין קומת גג הבנויה חלקית, חישבה העירייה את הזכויות הפטורות כך שתוספת הבניה בקומת הגג החלקית נספרה כקומה שלמה — ולא כחצי קומה. משמע, מעל קומת הגג הבנויה חלקית היזמים יכלו לבנות רק עוד 1.5 קומות פטורות מהיטל השבחה, דבר שגרם להפסד בגובה הפטור מהיטל ההשבחה על חצי מקומת הגג.
בהחלטה שנתנה לאחרונה ע"י שמאי מכריע בפרויקט ברחוב בן יהודה בת"א נקבע כי השלמת קומת הגג הבנויה חלקית לא תחושב (לעניין הפטור מהיטל השבחה) כקומה שלמה, אלא כקומה חלקית בלבד, זאת בשונה מהפרקטיקה הנהוגה בעיריות, על פיה קומת גג חלקית נחשבת כקומה שלמה והיה ניתן פטור מהיטל השבחה רק בגין 1.5 קומות נוספות. המשמעות של הכרעה זו היא שהפטור מהיטל השבחה יחול בגין 2 קומות נוספות שיבנו מעל קומת הגג הבנויה חלקית ולא 1.5 כפי שהיה נהוג עד עכשיו. בכך צפוי חיסכון בהיטל השבחה ליזם בסכומים העולים לכדי מיליוני שקלים. לדבר אף יש השלכה על כדאיות ביצוע הפרויקט במסלול של חיזוק, בעיקר באזורים בהם בעיקר ניתן לבצע פרויקטים בדרך של חיזוק (כגון רובע 3 בת"א).
הכרעה נוספת שנתנה בסוגיית הפטור התקבלה בערעור שהגישה עיריית גבעתיים (ואשר נמחק בהמלצת בית המשפט העליון) ונוגעת לאופן חיוב היטל השבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38/ 2 (הריסה ובניה) במקרים בהם קיימות, לצד הזכויות מכוח התמ"א, זכויות בניה מכוח תוכנית משביחה נוספת. טרם ההכרעה, נהגה עיריית גבעתיים (ורשויות נוספות) לחייב את היזמים בתשלום היטל השבחה המתבסס על חיוב תחילה של הזכויות ע"פ התוכנית המשביחה הנוספת — ורק לאחריהן חישוב הזכויות הפטורות מכוח התמ"א. צורת חישוב זו גרמה בעצם לחיוב בהיטל השבחה, מכוח התוכנית המשביחה הנוספת, גם בגין השטחים הפטורים מכוח הוראות התמ"א ובכך התייקר גובה תשלום היטל ההשבחה.
במסגרת החלטת בית המשפט המחוזי בנושא (שלמעשה אושררה בעקבות מחיקת הערעור בעליון) נקבע כי יש לחשב תחילה את ההיטל החל מכוח הוראות התמ"א (ובכלל זה את הפטור על תוספת של 2.5 קומות ) ורק לאחר מכן לחשב את השבחה על יתרת זכויות מכוח התוכנית המשביחה החלה. ההחלטה אומנם התקבלה בנוגע לערעור של הועדה המקומית גבעתיים אך יש לה השפעות רוחביות מכיוון שהיא נדונה בבית המשפט.
מחלקת הנדל"ן של משרדנו עוסקת בתחום ההתחדשות העירונית ואנו לרשותכם לכל שאלה בנושא.
לינק לכתבה בדה מרקר בנושא:
https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.9595935?v=2F0764CE18B57A2BC994723A7CFDBF7A
