עורכי דין נתקלים מעת לעת בדילמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, הנוגעות לתמורות בשטחי הדירות שיקבלו בעלי הדירות המקוריים בפרויקט, ואשר עלולות לגרום למחלוקות בין בעלי הדירות ולמנוע חתימה על הסכמי התחדשות עירונית.
הפסיקה הכירה בכך שאי-שוויון בחלוקת תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית, עשוי להוות סירוב סביר לחתימה על הסכם. אחד מעקרונות היסוד של שיטת המשפט הישראלית הוא ההכרה בקניין פרטי וההגנה עליו, המאפשרת לבעל קניין לסרב לביצוע שינוי בנכסיו. עם זאת, המחוקק הכיר בחריגים, כגון פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם ניתן לכפות על יחיד ביצוע שינוי במקרקעין שבבעלותו למרות התנגדותו, כאשר סירובו אינו סביר.
הפסיקה דנה בפרשנויות שונות למונח "שוויון" בהקשר של חלוקת תמורות:
שוויון מהותי-כמותי מול שוויון כלכלי: השוויון הרלוונטי הוא שוויון מהותי-כמותי (קבלת כמות שווה של תוספת), ולא שוויון כלכלי (בחינת תוספת בערך הכלכלי). על-פי גישה זו יש לבחון את השוויון לפי כמותן או מהותן של התוספות, ולא לפי שוויין הכלכלי.
שוויון פורמלי מול שוויון יחסי: קיימת הבחנה בין "שוויון פורמלי" (תוספת שטח או שווי זהים לכל יחידת דיור) לבין "שוויון יחסי" (תוספת שטח גדולה יותר לדירה גדולה יותר). המחלוקת בדבר המבחן הראוי לשימוש, 'כמותי' או 'כלכלי', רלוונטית רק במקרים שבהם קיים פער בין שטח התוספת הניתנת במ"ר לבין השווי הכלכלי של תוספת זו לדירה.
לאחרונה התפרסם פסק דינו של כב' השופט גלעד הס בת"א (מחוזי ת"א) 42823-03-24, בו נקבע כי אין מבחן אחד עדיף לכל פרויקט, ויש לבחון כל מקרה לגופו. כב' השופט הס סבר כי בפרויקט התחדשות מסוג הריסה ובנייה מחדש, חלוקת תמורות שווה פורמלית (תוספת שטח זהה לכל דירה) ללא התחשבות בשטח הדירה המקורי ובחלקה היחסי ברכוש המשותף, אינה עולה בקנה אחד עם כלל השוויון הפסיקתי. כב' השופט הס אימץ את הגישה לפיה יש להתחשב בשטחן של הדירות במצבן הקודם, ובפרט בחלקן היחסי ברכוש המשותף, שכן חלק זה משקף את זכויות הבנייה המוקנות לבעלי הדירות ואשר נמכרות ליזם. מתן תוספת שטח זהה לכל דירה מקטין את חלקה היחסי של דירה גדולה יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, ועלול להוות הפרת שוויון בעלת משמעות כלכלית. בפסק הדין, קבע כב' השופט הס כי יש לרפא את ההפליה באמצעות תשלום דמי איזון, מתוך איזון בין עקרון השוויון לבין מטרות חוק פינוי ובינוי, על מנת למנוע את הכשלת הפרויקט.
הפסיקה, ובפרט פסק דינו של כב' השופט גלעד הס בת"א (מחוזי ת"א) 42823-03-24, קובעת כי אי-שוויון בחלוקת תמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית, עשוי להצדיק סירוב סביר. בעוד שאין מבחן אחיד וגובר לשוויון, יש להתחשב בשטחן המקורי של הדירות ובחלקן היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. מתן תוספת שטח זהה לכל הדירות, ללא התחשבות בשוני בגודלן המקורי, עלול להוות הפליה. במקרים שבהם חלוקה יחסית מלאה תסכל את הפרויקט, בית המשפט עשוי לאזן את הפגיעה בשוויון באמצעות תשלום דמי איזון.
למשרדנו, דוד, לונגו, רזניק ושות' עו"ד, ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ליווי עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית על היבטיה. ניתן להתייעץ איתנו בכל שאלה או עניין הנוגע לתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית. אין באמור משום ייעוץ משפטי, תכנוני או שמאי, ואין בו תחליף לבדיקה פרטנית של נסיבות המקרה. לפני קבלת החלטה מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי המותאם למצב האישי, למסמכים שהוצגו ולשלב שבו נמצא ההליך.
הכותב הוא עו"ד יגאל לונגו, שותף במשרד.
