לאחר שני סבבי מלחמה מול איראן המדינה פעלה להסדיר את סוגיית שיקום הבניינים שנפגעו

ביום 5.4.2026 פורסם חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו – 2026. מדובר בחוק ייחודי ותקדימי המסדיר את סוגיית שיקום בניינים שנפגעו במהלך סבבי המלחמה עם איראן. המידע המפורט להלן, הינו תמצית של הוראות החוק שהינו מורכב ביותר, והיא נועדה לאפשר הבנה בסיסית של הוראות החוק. יצוין כי טרם הצטבר מידע המאפשר ללמוד על אופן יישומו של החוק בשטח.

מה מטרת החוק?

החוק נועד ליצור מסלול מיוחד לשיקום אזורים שנפגעו במלחמה באמצעות התחדשות עירונית – כלומר, לא רק תיקון נקודתי של בניין שנפגע, אלא קידום פרויקט רחב של בנייה מחדש או עיבוי, לפי תכנון כולל. החוק קובע שמטרתו היא "שיקום אזורים שנפגעו מנזק מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", תוך איזון בין קידום מהיר של השיקום לבין שמירה על זכויות הקניין של בעלי הדירות. בדברי ההסבר נאמר שהמחוקק ביקש לתת מענה מהיר יותר מהמסלולים הרגילים, שלרוב נמשכים שנים רבות.

מתי החוק חל?

החוק לא חל על כל דירה שנפגעה באופן אוטומטי. הוא חל רק אם הממשלה מכריזה על שטח מסוים כעל "אזור לשיקום והתחדשות", על בסיס המלצת הצוות המייעץ. ההכרזה יכולה לחול על שטח שיש בו בניין הרוס אחד או כמה בניינים הרוסים, ואפשר לכלול גם מגרשים נוספים אם יש לכך הצדקה תכנונית. לכן, השאלה הראשונה שכל תושב צריך לשאול היא: האם הבניין שלי שנפגע במלחמה נמצא באזור שהוכרז לפי החוק?

איך עובד מנגנון השיקום?

הרעיון המרכזי הוא שיקום של אזור שלם, ולא רק של כל בניין בנפרד. אחרי ההכרזה של הממשלה על שטח מסוים כעל "אזור לשיקום והתחדשות", מקדמים תוכנית לשיקום והתחדשות, שמטרתה פינוי לשם בינוי או עיבוי הבנייה. כדי לאפשר תכנון מסודר, החוק גם עוצר זמנית הוצאת היתרי בנייה ואישורים מסוימים באזור לתקופה קצרה, כדי למנוע צעדים נקודתיים שעלולים לפגוע בתכנון הכולל. במקביל, החוק יוצר מסלולים מואצים לקידום תוכניות והיתרים.

אילו אפשרויות יש לבעל דירה שדירתו נהרסה במלחמה ?

1. להצטרף לעסקת שיקום

זהו המסלול שבו בעל הדירה שנהרסה מתקשר עם יזם בפרויקט ההתחדשות. בתמורה להעברת זכויותיו, הוא צפוי לקבל דירת תמורה, בדרך כלל דירה חדשה בבניין החדש. זהו המסלול שמתאים למי שרוצה להישאר בתוך הפרויקט ולקבל דירה במקום הדירה שנהרסה.

2. לבחור בהסכם יציאה

החוק מחייב יזם להציע לבעל דירה שנהרסה גם אפשרות למכור את זכויותיו ליזם תמורת כסף. אם מדובר בהסכם יציאה שנחתם בתוך 95 ימי עבודה ממועד ההכרזה, הוא נחשב "הסכם יציאה מוגדל", והתמורה בו היא בגובה השומה שנקבעה לפי החוק על-ידי השמאי הממשלתי. בפועל, זהו מסלול של יציאה מהפרויקט וקבלת סכום כספי במקום דירה עתידית. בדברי ההסבר להצעת החוק הודגש שזו חלופה שנועדה לאפשר לבעלי דירות לקבל מענה כספי בלי להמתין עד סוף מימוש הפרויקט.

3. להעביר מידע לשמאי ולהשיג על השומה

השמאי הממשלתי הראשי עורך שומת מקרקעין לכל דירה באזור שהוכרז "אזור לשיקום והתחדשות". לבעלי הדירות יש זכות להעביר נתונים שיכולים להשפיע על השומה, וגם להגיש השגה על השומה בדרך הקבועה בחוק. מבחינה מעשית, מי שחושב שהשווי שנקבע לדירתו אינו נכון, לא חייב להשלים עם הסכום שנקבע לו ופתוחה בפניו הדרך להשיג על קביעת השמאי הממשלתי בדרך הקבועה בחוק.

4. לבטל התקשרויות קודמות, במקרים מסוימים

אם לפני ההכרזה על "אזור לשיקום והתחדשות", כבר נחתמה עם יזם עסקת פינוי-בינוי, עסקה לפי תוכנית חיזוק או הסכם ארגון (רלוונטי לקבוצת רכישה), החוק מאפשר במקרים מסוימים לבטל אותן בתוך פרקי הזמן הקבועים בחוק, בלי להיחשב כמפרי הסכם. זכות זו הינה חשובה במיוחד כאשר ההרס שינה את המציאות בשטח, וההסכמים הישנים כבר אינם מתאימים.

מי הגורמים המרכזיים בחוק?

• הממשלה היא שמכריזה על האזור כ – "אזור לשיקום והתחדשות".
• הצוות המייעץ בוחן את המצב וממליץ אם נכון לקדם שיקום בדרך של התחדשות עירונית.
• הרשות המקומית חייבת לפרסם הודעות לתושבים על ההכרזה בדבר "אזור לשיקום והתחדשות", על מנגנון רכישת הזכויות, על השומה של השמאי הממשלתי ועל אפשרות ההשגה.
• מנהל הרשות להתחדשות עירונית מאשר מי יהיה "יזם שיקום".
• השמאי הממשלתי הראשי קובע את השומה לדירות.
• מנהל מס רכוש מעורב בסיוע במימון ליזמים (בין היתר לרכישת הדירות במסגרת הסכמי יציאה) ובהסדרת הקשר בין מנגנון השיקום לבין פיצויי נזקי מלחמה.

מה חשוב לבדוק לפני שמחליטים?

לפני חתימה על מסמך או בחירה במסלול, כדאי לבדוק:

• האם הבניין שלי נמצא בתוך אזור שהוכרז לפי החוק כ – "אזור לשיקום והתחדשות" ?
• האם הוצעו לי גם עסקת שיקום וגם הסכם יציאה ?
• מהו סכום השומה שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי לדירה שלי ?
• מה לוחות הזמנים של ההצעה שקיבלתי ?
• האם קיימות בטוחות, פתרון לדיור חלופי ותנאים ברורים ?
• האם יש לי הסכם ישן שאפשר או כדאי לבטל?

למה החוק חשוב לציבור?

היתרון המרכזי של החוק הוא יצירת מסלול ייעודי, מהיר ומרוכז יותר לשיקום אזורי הרס. במקום להמתין שנים להליכים רגילים, החוק נועד לקדם תכנון, בחירת יזם שיקום, קביעת שומות והצעת מסלולים ברורים לתושבים. מצד שני, חשוב לזכור שזהו הליך אזורי ומורכב, ושכל בחירה – להישאר בפרויקט או לצאת ממנו – יכולה להשפיע משמעותית על בעל הדירה ועל משפחתו.

איך אנחנו יכולים לעזור לכם?

למשרדנו, דוד, לונגו, רזניק ושות', ניסיון רב בתחום המקרקעין, לרבות ליווי עסקאות נדל"ן, ייצוג יזמים ובעלי נכסים, טיפול בהליכי תכנון ובנייה, עסקאות פינוי-בינוי, תמ"א 38 והתחדשות עירונית על היבטיה המסחריים, הקנייניים והתכנוניים. בזכות הניסיון הרב שצברנו בליווי פרויקטים מורכבים, אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי משפטי מקיף, מעשי ואסטרטגי, החל משלב בחינת החלופות ועד לקידום המהלך מול כלל הגורמים הרלוונטיים.

ניתן להתייעץ איתנו בכל שאלה או עניין הנוגע לחוק שיקום נזקי מלחמה, לבחינת זכויות, להתקשרויות עם יזמים, להסכמי יציאה, להשגות על שומה ולסוגיות נוספות בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית.

הבהרה
אין באמור משום ייעוץ משפטי, תכנוני או שמאי, ואין בו תחליף לבדיקה פרטנית של נסיבות המקרה. לפני קבלת החלטה מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי המותאם למצב האישי, למסמכים שהוצגו ולשלב שבו נמצא ההליך.